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Juin 2004 |
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Sommaire
1. Prévoir une
croissance démographique équilibrée
1.1.
Croissance démographique et besoins en logements
1.2.
Localisation des terrains constructibles
2. Favoriser la
mixité urbaine et sociale
2.2.
Diversité des formes urbaines et densité
3. Renforcer le
niveau d'équipements
3.1.
Equipements administratifs
3.2.
Equipements d’hébergement
3.4.
Equipements sportifs et de loisirs
3.5.
Equipements socio-culturels
4.3.
liaisons piétonnes et cyclables
5.2.
Commerces en centre-bourg
6. Préserver
l'environnement urbain et rural.
Les prévisions de développement démographique tablent sur une croissance d’environ 700 habitants supplémentaires d'ici 2015, soit 70 par an. L'accélération du rythme observée ces dernières années, le développement de l’aire d’influence de l’agglomération nantaise et l'ambition communale permettent en effet d'attendre ce niveau de croissance, pour atteindre 4 900 habitants en 2015 (+ 17 % en 10 ans environ).
Cette évolution peut se traduire en terme de nombre de logements.
Pour compenser la baisse continue du nombre moyen de personnes par habitation, il faudra créer 160 logements. En effet, le diagnostic du présent PLU illustre bien la diminution régulière du taux d’occupation des logements depuis plusieurs décennies, diminution que l’on peut raisonnablement prolonger sur le même rythme que celui connu lors des années 1990.
Pour parvenir à un accroissement de 700 habitants, il faudra créer près de 250 logements (les statistiques indiquent 2,94 personnes par logement neuf en moyenne).
Ainsi, pour parvenir aux prévisions, 410 logements doivent être créés, soit en moyenne 41 par an, ce qui
est un peu plus élevé que le programme souhaité à l’origine par
Or, on observe, à Saint-Hilaire-de-Loulay comme ailleurs, un phénomène de rétention foncière lié à une pression foncière encore retenue, à la difficulté d'obtenir l'assentiment de tous les propriétaires lors d'opérations urbaines importantes, à l'absence de souhait de vendre une parcelle de la part de certains propriétaires, etc… Cette rétention foncière peut être estimée à 50 % à Saint-Hilaire-de-Loulay, c'est-à-dire 3 logements potentiellement constructibles pour 2 logements réellement créés.
Aussi, au total,
Le projet présenté ci-après est conforme à ces besoins puisqu’il repose sur un potentiel de 620 logements possibles.
Une vingtaine de sites urbains se prête à des opérations de construction en dent creuse ou cœur d’îlot, de rénovation, voire de démolition - reconstruction. A ce titre, on peut citer les opportunités suivantes :
Rénovation – démolition-reconstruction :
-
1. l’ancienne menuiserie (privé) rue de
- 2. le poulailler (privé) route de Saint-Joseph : 3 bâtiments hors sol de stockage, pour lesquels des projets privés voient le jour ;
-
3. le garage (privé) rue de
- 4. l’atelier proche de la mairie (privé) rue du Chemin neuf : anciens ateliers à démolir en majorité en cas de projet
-
5. école maternelle Saint-Gildas (privé) rue
Saint-Gildas : bâtiments encore utilisés aujourd’hui sur
- 6. atelier de stockage (privé) en centre-bourg (RN 137) : auparavant occupé par un maçon et aujourd’hui affecté à du stockage divers, il est potentiellement transformable ;
- 7. bâtiment de stockage (privé) rue du Pontereau ; auparavant utilisé par un plombier, il sert à du stockage divers et peut être éventuellement transformé ;
-
8. vestiaires en bâtiment préfabriqué (privé)
rue de
-
9. maison entre les terrains de sport et
-
10. ferme de
-
11. maison (privé) à proximité de la place de
Dents creuses et cœurs d’îlot :
- A. terrain (privé) au Nord de poulaillers (RN 137) : fait l’objet d’un projet de trois logements ;
- B. terrain (privé) au Nord du terrain A. (RN 137) : un projet est à venir ;
- C. terrain (privé) à proximité des terrains de sport (RN 137) : fait l’objet d’un projet de cinq logements ;
- D. Maison de l’Enfance (public) à proximité de l’équipement du même nom (RN 137) ; prévu pour son extension ou éventuellement équipement scolaire ;
-
E. terrain (privé) au Sud de
- F. terrain (privé) rue des Mortaires : la commune est intéressée pour acquérir une bande destinée à un cheminement piéton vers l’école ;
- G. terrain communal (public) rue des Jardins (parking en cours d’aménagement) ;
- H. terrain (privé) route de Treize Septiers.
En outre, quelques parcelles ne sont pas encore bâties au sein de la zone agglomérée, bien que constructibles.
Ces potentialités pourront éventuellement faire l’objet d’une intervention communale au gré des opportunités. Il peut s’agir de logement, d’équipement ou d’une autre fonction compatible avec le milieu urbain environnant.
Globalement, près de 20 logements peuvent être créés dans l'agglomération (poulaillers non inclus dans ce décompte mais dans celui qui suit car nécessairement objets d’une intervention plus encadrée).
Là aussi, deux types d'opérations sont envisageables : la construction sur des parcelles encore non bâties et la rénovation de logements vacants ou anciennement utilisés comme bâtiments agricoles.
La position de
Ces villages « constructibles » sont les plus
importants de la commune et les possibilités de construire ne s'opposent pas
aux activités agricoles locales. Il s'agit de
A l’intérieur de ces mêmes villages constructibles, tout projet de rénovation de logement et de changement de destination sera autorisé en raison notamment de l’absence de bâtiments d’élevage. Le droit de rénover sera généralisé à l’ensemble de la commune, celui de transformer un bâtiment agricole en maison d’habitation seulement sous réserve de respecter les règles de recul par rapport aux bâtiments d’élevage.
Globalement, rénovations potentielles et constructions neuves possibles en dents creuses permettent la création de près de 20 logements.
Sur les 620 équivalents terrains nécessaires, environ 40
sont prévisibles en milieu déjà urbanisé. Aussi, 580 doivent pouvoir être réalisés dans le cadre des extensions
urbaines, soit, pour une moyenne de 9 à 10 logements à l'hectare (terrains de
700 à
La définition des zones d'urbanisation future repose sur l'observation des critères principaux suivants :
- proximité du centre et de ses services,
- desserte par les réseaux,
- qualité
des paysages (préservation de
- impacts sur l'activité agricole,
- nuisances diverses (SNCF, bruit lié aux infrastructures, zone inondable, odeurs, canalisations d’eau et de gaz …),
- topographie,
- sites archéologiques.
Cette méthode aboutit à exclure au préalable tout secteur éloigné de la zone agglomérée.
Les secteurs suivants présentent un intérêt indéniable :
- la
zone de
- la
zone de
- la
zone des Bruères, sur
- la
zone de
- la
zone de
- la
zone de
- la
zone du Palnais, sur
- la
zone de
Au total, 580
logements sont constructibles dans ces secteurs, conformément aux attentes
de
Toutefois, ces nombres de logements sont donnés à titre indicatif. Ils pourront varier de + ou - 20 % en fonction des milieux à conserver, espaces publics, densité renforcée …
La zone de
Les densités ne sont pas trop accentuées. En effet,
Certaines de ces zones seront ouvertes à l’urbanisation dès l’approbation du PLU. D’autres ne pourront l’être qu’à plus long terme en raison de réseaux de desserte automobile, d’électricité, d’eau potable, ou le cas échéant d’assainissement, ne bénéficiant pas des capacités suffisantes pour absorber les flux induits dans de bonnes conditions.
L’urbanisation de ces secteurs sera d’initiative publique ou privée.
La loi sur
Les zones d'habitat existantes et futures doivent non seulement pouvoir accueillir de nouveaux logements, mais également des fonctions compatibles, à savoir notamment les équipements collectifs, les commerces et autres services, professions libérales et artisans ne générant pas de nuisances vis-à-vis des riverains.
Néanmoins, dans le souci de préserver la centralité du centre-bourg, celui-ci pourra être privilégié dans le cadre de l'implantation de nouveaux commerces ou équipements collectifs.
Cette proximité favorisera une accessibilité aisée aux habitants, certes en voiture, mais surtout à pied ou à vélo.
Le principe à suivre est d’intégrer aux nouveaux quartiers pavillonnaires, quelques
alignements de maisons de ville (par exemple sur des terrains de
En milieu urbain
central (zones UA et UB du POS), la possibilité d’élever les constructions
à R+2 favorise également la densité exigée par
L'habitat en villages renforcera cette notion de diversité par l'offre de quelques terrains plus éloignés de la zone agglomérée, objets de demandes importantes de la part de néo-ruraux.
Le taux de logements sociaux est aujourd'hui proche de 6 % de l'ensemble des résidences principales. Cette offre répond bien à la demande.
Les logements sociaux bénéficient d’une bonne répartition géographique dans la zone agglomérée. La forme d’urbanisation en spirale développée dans le chapitre précédent contribue à poursuivre cette politique, avantageuse en terme de répartition tant des logements sociaux que d’âge des populations.
Les opportunités existantes en centre-bourg sont le plus
souvent saisies par des opérateurs privés à des coûts trop élevés pour
La mixité sociale ne s’arrête pas aux logements sociaux.
Concernant les personnes âgées, la capacité du Foyer
logement est aujourd’hui jugée adaptée à la demande, mais elle pourrait
s’avérer insuffisante à plus long terme. L’espace non bâti disponible
actuellement (
Le foyer Soleil pourrait en revanche nécessiter une extension de son périmètre vers le Nord et le Sud.
La commune compte aujourd’hui 5 pôles d’équipements distincts :
- le centre-bourg qui regroupe des équipements d’ordre administratif, culturel, associatif et scolaire,
- l’Est de la zone agglomérée avec le foyer logement, le foyer Soleil, la maison des familles, le centre culturel et, plus au Sud, le plan d’eau,
-
- le
Nord-Ouest avec le complexe sportif, la maison des jeunes et la zone de loisirs
de
- la
zone de loisirs de l’Ecornerie à proximité de
¨
Aujourd’hui,
¨ Le foyer Soleil, accueillant les personnes âgées, pourrait nécessiter une extension de son périmètre vers le Nord et le Sud à moyen ou long terme.
¨ L’école privée Saint-Gildas va déménager à court terme pour se rapprocher de l’école Ste-Marie, notamment pour des raisons fonctionnelles. Les emplacements nécessaires sont déjà acquis.
¨ En cas de forte croissance des effectifs scolaires dans le public, les terrains voisins de la maison de l’enfance pourraient accueillir une nouvelle école, sous réserve d’être étendus vers l’Est (cf en 3.5.).
¨ Si le besoin en la matière est confirmé, le restaurant scolaire pourrait être agrandi sur l’assiette du terrain déjà occupé.
¨
A
¨ L’accès au plan d’eau sera facilité par la création d’un chemin de jonction depuis la rue Saint-Gildas (les terrains sont en partie communaux).
¨
De nouveaux besoins d’équipement sportif pourraient émerger pour répondre à
l’accentuation de la demande. Un site s’avère intéressant à l’Ouest de la
déviation, au Noyer ou au Pâtis. Cette localisation permettrait de préserver
une certaine synergie avec le complexe existant grâce à leur proximité.
Toutefois, il ne s’agit que d’une opportunité à très long terme, que
¨
Une salle
municipale multifonctions d’une capacité de 500 personnes est à l’étude au
Nord de la zone de loisirs de
¨
¨
¨
¨
Une bonne gestion des eaux pluviales requiert
l’implantation de nouveaux bassins
d’orage, soit pour limiter les effets de l’urbanisation existante (dans les
deux parcs centraux existants de part et d’autre de
¨ La future ouverture à l'urbanisation des Landes de Roussais ne sera autorisée que sous réserve que le dispositif d'assainissement ne soit plus en surcharge.
¨
La défense
contre l’incendie conduit
¨
Le projet communal repose sur trois logiques de développement du réseau de voirie.
Depuis quelques années,
Le Conseil Général souhaite également un barreau de liaison
plus au Sud, entre
A l’Ouest, cette
fonction est assurée par la rue des Peupliers, l’allée du Bois et la rue de
l’Espérance. Toutefois, le carrefour entre ces deux premières voies et la rue
de
A l’Est, seule la
partie Sud dispose de ce type de liaison avec l’allée des Charrons. La logique
communale consiste à s’appuyer sur les infrastructures de desserte nécessaires
aux zones d’urbanisation future pour compléter ce dispositif au Nord, avec une
voie partant de
En troisième et dernière logique,
En matière de stationnement, un parking est prévu sur une parcelle vierge située à l’angle RN 137 X des Jardins, derrière le futur bâtiment destiné à l’accueil d’un service complémentaire lié à la santé.
Enfin, une réflexion est en cours pour améliorer les conditions de mobilité des personnes handicapées, tant en termes de stationnement, que de déplacements et d’accès aux services publics.
Afin d’optimiser le potentiel offert par l’existence de
A l’issue,
La route de
Comme dit précédemment, l’accès au plan d’eau sera possible depuis la rue Saint-Gildas.
Le réseau cyclable
se réduit aujourd’hui à une piste réalisée entre Saint-Hilaire-de-Loulay et
Montaigu, le long de
Dans la zone agglomérée,
Comme ce fut le cas pour les opérations de lotissements récentes, les zones d'urbanisation futures comprendront des liaisons favorisant la marche à pied, voire les deux-roues, en s'appuyant si possible sur les chemins existants.
Le développement économique est délégué à
A Saint-Hilaire de Loulay, le développement économique repose principalement sur 4 sites :
-
-
-
-
Début 2004, une dizaine d’hectares demeure disponible, dont les trois quarts aux Landes de Roussais et le quart restant aux Touches.
A
La zone artisanale des Touches dispose de quelques hectares à bâtir pour l’accueil d’artisans et de services. Les espaces environnants étant déjà construits ou protégés, son extension n’est pas possible.
La zone artisanale de
Dans le quartier de
La zone de
Environ
Ces dernières années,
Le projet majeur en terme de dynamisation porte sur l’implantation d’une structure commerciale
de plusieurs magasins et services complémentaires de ceux existants.
Aujourd’hui, les commerces sont essentiellement présents entre l’église et
En outre, ce projet est complété par différents types d’orientations :
- développement démographique de la zone agglomérée avec le renforcement de la demande comme impact majeur,
- implantations d’équipements et autres services centraux pour maintenir l’attractivité du centre-bourg,
- interventions directes par l’achat - revente de parcelles bien situées (exemple du futur bâtiment destiné à de petites structures de santé),
- accompagnements divers en matière d’espaces publics (stationnement, liaisons douces).
Afin de mieux promouvoir le développement de ce secteur,
Une grande majorité du
territoire communal privilégie l'agriculture en autorisant les extensions des
bâtiments agricoles et les nouvelles exploitations. Les terrains classés en AOC
sont également protégés. Seuls les villages et maisons isolées peuvent
« évoluer » par le biais de rénovations, d'extensions, voire de rares
constructions nouvelles. Toutefois,
La définition des besoins en surfaces constructibles et leur localisation est menée avec le souci de préserver un équilibre entre extensions urbaines et protection de l'agriculture. Ainsi, les secteurs concernés sont tous situés dans le prolongement de la zone agglomérée de Saint-Hilaire-de-Loulay et de Montaigu (+ les Landes de Roussais étendues) et rompent avec la logique de l’urbanisation des villages, peu compatible avec la préservation des terres agricoles et de l’environnement.
En outre, une partie des terrains concernés étaient déjà classés comme constructibles au POS précédent, ce qui a pour avantage d'avoir informé tôt les agriculteurs quant à cette vocation. Enfin, en l'attente de la réalisation des projets, ces terrains pourront toujours être exploités, notamment ceux dont l'urbanisation est prévue à moyen ou long terme.
En zone agglomérée, comme
dans les villages et sur les sites isolés,
Ainsi, autour des bâtiments, seuls sont autorisés les gîtes ruraux saisonniers, la rénovation et l’extension des maisons d'habitation déjà considérées comme telles, mais pas les changements de destination.
Comme tel est le cas depuis plusieurs années, les opérations d’urbanisme futures devront éviter le « tout minéral » en prévoyant des espaces verts communs accessibles au public et suffisamment dimensionnés.
En dehors du PLU, plusieurs outils permettent à
En zone agglomérée, le règlement du POS est globalement satisfaisant et permet de maintenir la qualité architecturale du bâti.
Dans les hameaux, ces vingt dernières années ont vu le développement de constructions rompant avec l'esthétique et le charme des lieux, soit par la nature même des matériaux utilisés (du type tôle ondulée), soit par l'addition maison de pierre - extension en parpaings enduits peints.
Pour éviter cela, le PLU doit imposer des règles d'architecture et d'implantation adaptées à ces ensembles urbains, d'une part pour préserver le bâti traditionnel, d'autre part pour que les constructions nouvelles ne dénaturent pas l'harmonie de ces ensembles. De même, il pourra être exigé que les extensions soient d'aspect identique ou compatible avec le bâtiment déjà implanté.
A l'inverse, le PLU doit intégrer une certaine souplesse dans sa réglementation afin de permettre la réhabilitation du patrimoine bâti. Par exemple, les règles permettant de limiter les densités ne devront pas s'opposer aux opérations de rénovation.
Enfin, dans les sept
villages les plus importants (
Le PLU est enfin l’occasion d’afficher la volonté de protéger quelques constructions
traditionnelles présentes dans les hameaux : les châteaux, le
pigeonnier de l’Ecornerie, les douves du château de
En terme de protection des paysages, le territoire communal est composé de plusieurs entités : les plateaux agricoles, les vallées de cours d'eau souvent boisées, avec les coteaux pour transition.
Ces spécificités doivent être conservées. Ainsi, les terres agricoles de plateau seront destinées quasi-exclusivement à cette activité. Les autres espaces naturels doivent être protégés en tant que tels, avec toutefois la possibilité de mettre en valeur le patrimoine rural par des aménagements légers dans les secteurs les plus intéressants et, dans certains villages déjà assez denses, quelques constructions pouvant être autorisées ponctuellement.
Saint-Hilaire-de-Loulay est occupée par des massifs boisés qu'il convient de
préserver en plusieurs sites : le Pâtis - l’Egronnière, les
Mainguetières, le Bois noir, le Petit Rorthais, le Bois-Corbeau, le Bois de
La maille bocagère constitue un élément paysager essentiel qu'il convient de protéger. Autour ou dans les sites potentiels d'urbanisation, les haies présentent un intérêt paysager incontestable qui motive de les préserver. Une demande d'autorisation sera ainsi nécessaire pour défricher les haies recensées aux documents graphiques, pour une meilleure gestion du bocage. En campagne, un recensement exhaustif s'avère trop complexe. Aussi, c'est le règlement du PLU qui veillera à en assurer la protection dans la mesure du possible.
Les défrichements de haies seront désormais interdits lorsqu'ils porteront atteinte durablement aux paysages ou que des mesures compensatoires n'auront pas été prises. Ils devront être refusés en bordure des chemins ruraux sauf s'ils sont justifiés par des contraintes techniques (manque avéré de fonctionnalité des exploitations agricoles) ou l'intérêt public (projets d'amélioration de voiries, abattage après une tempête …).
Ces mesures visent à éviter leur arasement préjudiciable à plusieurs titres. Outre leur aspect esthétique, on a prouvé leur utilité sur plusieurs points : protection et corridors pour la faune, lutte contre l'érosion et le lessivage des sols, ralentissement de l'écoulement des eaux. Certaines haies sont déjà protégées dans les secteurs remembrés.
Les cours d'eau doivent être à la fois protégés et mis en valeur de plusieurs façons.
D'abord, la qualité
de l'eau doit être améliorée. Pour cela,
La station d'épuration existante est suffisante pour traiter dans de bonnes conditions les effluents actuels, ainsi que ceux à venir dans le cadre de l'extension de l'urbanisation (3 000 EH, extension possible à 4 000. Dans les villages, les dispositifs d'assainissement pourront être contrôlés et leurs propriétaires être mis en demeure de les mettre aux normes. De même, les fossés devront être régulièrement entretenus.
De plus,
des bassins de rétention seront installés sur des sites clés de la zone
agglomérée afin de limiter les risques de crue et de décanter les eaux de
ruissellement (cf chapitre 3.6.). En outre,
Ensuite, le risque
d'inondation doit être maîtrisé pour
Les étangs doivent également être recensés sur le plan de zonage afin de connaître leur emplacement dans le cadre de la délivrance d’autorisations du droit des sols.
Mais ces différents outils doivent cohabiter avec la nécessaire mise en valeur des berges des cours d'eau. Le Loulay sera accessible grâce à des cheminements le long de ses berges (ce qui nécessite l’inscription d’emplacements réservés).
